,,Mieszkanie będzie moje za 30 lat, gdy spłacę hipotekę”. ,,To nie moje mieszkanie, lecz banku. Ja mam tylko hipotekę” Takie zdania bardzo często słychać w rozmowach towarzyskich i wymagają one wyjaśnienia. Kto jest zatem właścicielem nieruchomości zakupionej za kredyt hipoteczny? Na czym w ogóle polega hipoteka?
Hipoteka a własność nieruchomości
Wyjaśniając kwestię własności nieruchomości kupionej za kredyt hipoteczny uspokajam wszystkich kredytobiorców: nieruchomość jest Wasza i tylko Wasza. Ustanowienie na nieruchomości hipoteki nie pozbawia Was prawa korzystania z nieruchomości, czerpania z niej korzyści, jak i prawa do jej sprzedaży lub darowania. Co więcej, tylko właściciel może ustanowić na nieruchomości hipotekę. Pochodzenie środków na zakup nieruchomości z kredytu hipotecznego udzielonego przez bank nie daje bankowi żadnego prawa do korzystania z nieruchomości czy do jego sprzedaży.
Na czym polega hipoteka? Po co się ją ustanawia?
Hipoteka to prawo obciążające nieruchomość, które polega wyłącznie na umożliwieniu wierzycielowi hipotecznemu (zazwyczaj jest nim bank udzielający kredytu) dochodzenie zaspokojenia wierzytelności o zapłatę z pierwszeństwem przed pozostałymi wierzycielami.
Co to w praktyce oznacza? Hipoteka będzie mogła zostać ,,użyta” dopiero w razie istnienia zaległości płatniczych właściciela nieruchomości, na której została ustanowiona (chociaż nie tylko właściciela – więcej w dalszej części artykułu). Jeśli zatem właściciel posiada dług stwierdzony prawomocnym wyrokiem sądowym np. wynikający z wypowiedzenia umowy kredytu przez bank z powodu zaległości w spłacie rat kredytowych, sprawa trafiła do komornika. W razie ustalenia przez komornika, że dłużnik nie posiada środków na rachunku bankowym, oszczędności gotówkowych lub innych wartościowych ruchomości, komornik na wniosek wierzyciela może zarządzić sprzedaż licytacyjną nieruchomości dłużnika. Cena uzyskana ze sprzedaży nieruchomości zostaje przeznaczona na spłatę wierzycieli dłużnika. Komornik dzieli sumę uzyskaną ze sprzedaży na wierzycieli, ale… Tutaj wchodzi w grę hipoteka.
W razie sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości wierzyciel hipoteczny, posiadający hipotekę wpisaną do księgi wieczystej sprzedawanej nieruchomości na pierwszym miejscu otrzyma z ceny sprzedaży zapłatę całość swojej wierzytelności. Na tym polega pierwszeństwo wierzyciela hipotecznego i uprzywilejowanie go względem pozostałych wierzycieli. Jeśli z ceny sprzedaży pozostanie jeszcze jakaś kwota, przypadnie ona wierzycielom hipotecznym posiadającym hipoteki wpisane na dalszych miejscach, a dopiero w dalszej kolejności pozostałym wierzycielom nieposiadającym hipoteki.
Z powyższego opisu wynika jak potężne zabezpieczenie spłaty długu na rzecz wierzyciela stanowi hipoteka.
Na marginesie, w razie sprzedaży nieruchomości w wyniku licytacji komorniczej, wszelkie hipoteki wygasają, a kupujący nabywa nieruchomość w stanie wolnym od wszelkich obciążeń.
Kto i na czym może ustanowić hipotekę?
Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece, hipotekę można ustanowić głównie na prawie własności albo prawie użytkowania wieczystego nieruchomości lub na ułamkowej części tego prawa. Ustanowić hipotekę może właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości. Powstanie hipoteki wymaga złożenia oświadczenia o jej ustanowieniu w formie aktu notarialnego i wpisania hipoteki do księgi wieczystej, a zatem hipotekę można ustanowić tylko na nieruchomościach, które posiadają założoną księgę wieczystą lub co najmniej założenie tej księgi odbędzie się równocześnie z wpisaniem hipoteki. Wpis hipoteki ma charakter konstytutywny, to znaczy hipoteka powstaje nie w momencie podpisania aktu notarialnego, lecz dopiero w momencie wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
Hipoteką zabezpiecza się spłatę długu wynikającego ze ściśle oznaczonego stosunku prawnego (zazwyczaj z umowy) na rzecz ściśle oznaczonego wierzyciela, do maksymalnej kwoty określonej w akcie notarialnym (suma hipoteki). Bez prawnego znaczenia jest jednak to czy dłużnik jest równocześnie właścicielem obciążanej nieruchomości. Możliwa jest zatem sytuacja, w której właściciel ustanawia hipotekę na zabezpieczenie spłaty długu zaciągniętego przez osobę niebędącą właścicielem, bądź kilku właścicieli ustanawia hipotekę na zabezpieczenie długu zaciągniętego przez wyłącznie jednego ze współwłaścicieli.
Kolejność hipotek
Na jednej nieruchomości można ustanowić kilka hipotek, dlatego konieczne jest ustalenie kolejności hipotek, która wyznacza kolejność zaspokajania wierzycieli hipotecznych. Co do zasady, hipoteka wpisana wcześniej ma pierwszeństwo nad hipoteką wpisaną później. Natomiast wykreślenie, bądź wygaśnięcie hipoteki znajdującej się na wyższym miejscu nie powoduje automatycznego ,,awansu” niższych hipotek na wyższe miejsca. Właściciel nieruchomości może bowiem na opróżnionym miejscu ustanowić nową hipotekę, bądź przenieść na to miejsce inną już ustanowioną hipotekę wpisaną na niższym miejscem, pod warunkiem że jej suma nie przekracza sumy hipoteki, która wygasła. Z powyższym problemem spotkają się zazwyczaj osoby dokonujące refinansowania kredytu, tj. spłaty kredytu poprzez zaciągnięcie nowego kredytu w innym banku. Z uwagi na opisany wyżej mechanizm zaspokojenia wierzycieli każdemu wierzycielowi zależy by hipoteka na jego rzecz miała jak najwyższe miejsce w księdze wieczystej. W rezultacie bank udzielający nowego kredytu zapewne wymagać będzie przeniesienia hipoteki ustanowionej na jego rzecz na miejsce hipoteki zabezpieczającej dług spłacony nowym kredytem.
Hipoteka a sprzedaż nieruchomości
Jak już wskazałem na wstępie, ustanowienie na nieruchomości hipoteki nie powoduje niemożności sprzedaży nieruchomości. Właściciel może w każdym czasie, bez zgody wierzyciela hipotecznego dokonać sprzedaży lub darowizny nieruchomości obciążonej hipoteką.
Jest jednak jeden haczyk… Hipoteki pozostają w mocy pomimo sprzedaży nieruchomości, na której je ustanowiono, a nowy właściciel nabędzie nieruchomość z obciążającym je hipotekami, zabezpieczającymi dług kredytobiorcy. Sytuacja taka może być niebezpieczna dla kupującego, dlatego ważne jest dopilnowanie przez niego, by hipoteka została wykreślona. Dokonując zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką warto skonsultować się z radcą prawym lub adwokatem w celu przypilnowania przez niego prawidłowego skonstruowania umowy sprzedaży nieruchomości.
Ryzyka związane z zakupem nieruchomości obciążonej hipoteką
Warto skonstruować umowę sprzedaży w ten sposób, by część ceny sprzedaży trafiła bezpośrednio do wierzyciela hipotecznego z przeznaczeniem na spłatę zobowiązania zabezpieczonego hipoteką. Taka decyzja ma sens w razie gdy cena sprzedaży jest wyższa niż wartość pozostałego do spłaty zobowiązania kredytobiorcy. Ale ponownie, jest tutaj haczyk, o którym wspominałem wyżej. Nawet w razie całkowitej spłaty zobowiązania kredytobiorcy hipoteka nie wygaśnie automatycznie, ponieważ właściciel ma prawo dysponowania opróżnionym miejscem hipotecznym, a ponadto do jej wykreślenia z księgi wieczystej konieczna jest zgoda wierzyciela hipotecznego. Warto zatem zawrzeć w umowie sprzedaży lub przedwstępnej umowę sprzedaży, postanowienia przymuszające sprzedającego do dokonania wszelkich formalności umożliwiających bankowi wyrażenie zgody na wykreślenie hipoteki.
W razie zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką oraz braku natychmiastowej spłaty długu przez dłużnika, którego dług zabezpiecza hipoteka możliwa jest sytuacja, w której wierzyciel hipoteczny, z powodu zaległości płatniczych dłużnika, skieruje egzekucję długu dłużnika do nieruchomości obciążonej hipoteką. W takiej sytuacji nowy właściciel straci własność nieruchomości, która zostanie sprzedana w drodze licytacji, a cena sprzedaży zostanie przeznaczona w pierwszej kolejności na spłatę zabezpieczonego długu. Właścicielowi zostanie z tego tytułu wypłacona jedynie reszta z pozostałej ceny sprzedaży.
Tomasz Okrzesik
radca prawny