Służebność mieszkania, do której często dodawane jest określenie – dożywotnia, w powszechnym przekonaniu niejednokrotnie utożsamiana była z umową o dożywocie.
Te dwa terminy nie mogą być jednak używane zamiennie, gdyż określają różne instytucje uregulowane w kodeksie cywilnym.
Służebność mieszkania jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych, czyli uprawnień związanych
z nieruchomością, które przyznane zostają osobie nie będącej jej właścicielem. Od własności odróżnia je fakt, iż aby powstały muszą obciążać prawo osoby trzeciej, nie mają więc charakteru samodzielnego.
Służebność mieszkania ustanawiana jest przez właściciela nieruchomości na rzecz opisanej z imienia i nazwiska osoby, która mocą zawartej z nim umowy uzyskuje uprawnienie do korzystania z domu lub mieszkania w zakresie uzgodnionym przez strony. Może więc mieć prawo np. do wyłącznego korzystania ze wskazanego w umowie pomieszczenia, a także części wspólnych, jakimi mogą być kuchnia, łazienka, klatka schodowa.
Prawo to ujawniane jest w dziale III księgi wieczystej nieruchomości, na której zostało ustanowione, zatem nawet w razie jej zbycia, osoba, na rzecz której ustanowiona został służebność, zachowuje wszystkie dotychczasowe uprawnienia.
Istotą tego prawa jest, iż wygasa wraz ze śmiercią uprawnionego. Bardzo często instytucja ta stosowana jest w umowie darowizny, kiedy to rodzice przenoszą na dzieci własność nieruchomości zastrzegając dla siebie prawo do zamieszkiwania w niej do śmierci.
Natomiast umowa o dożywocie w zamian za przeniesienie prawa własności nieruchomości kreuje na rzecz jej zbywcy prawo dożywocia, czyli zobowiązanie nabywcy do zapewnienia mu dożywotniego utrzymania. W oparciu o tą umowę nabywcę staje się właścicielem nieruchomości, zaś zbywca uprawniony jest do uzyskania wskazanych w umowie świadczeń. Jeśli ich zakres nie byłby sprecyzowany to nabywca nieruchomości zobowiązany jest:
1) przyjąć zbywcę jako domownika,
2) dostarczać zbywcy wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał,
3) zapewnić zbywcy odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie,
4) zapewnić zbywcy na własny koszt pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.
Dożywocie może również zostać zastrzeżone na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości, i jego elementem może być właśnie służebność mieszkania.
Jak widać zakres obowiązków nabywcy nieruchomości jest zdecydowanie szerszy przy umowie o dożywocie, która obliguje do zapewnienia zbywcy co najmniej tak zwanego wiktu i opierunku, zaś służebność mieszkania zgodnie z nazwą, służy jedynie zabezpieczeniu „dachu nad głową”.
Niejednokrotnie jednak już po zawarciu stosownych umów pojawiały się konflikty między zobowiązanym a uprawnionym, co do faktycznych powinności jakie obciążają nabywcę nieruchomości, w związku
z przeniesieniem na niego jej własności.
Jeśli więc rozważasz skorzystanie ze wskazanych instytucji, skontaktuj się z nami, a znajdziemy rozwiązanie odpowiadające Twoim potrzebom, umożliwiając dokonanie wyboru, którego skutki nie będą dla Ciebie zaskoczeniem.
Paulina Seweryn
radca prawny, mediator