Umowa najmu nieruchomości to jedna z najpowszechniejszych umów zawieranych w obrocie prawnym. Aktualnie bardzo często zdarza się, że większość kandydatów na najemców mieszkania to obcokrajowcy, co dla potencjalnych wynajmujących stanowi zazwyczaj powód do poważnych wątpliwości. Wynajmujący zwracają bowiem uwagę na fakt, że takie osoby nie posiadają na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej innego lokum, w którym mogłyby zamieszkać w razie zakończenia umowy najmu, co utrudnia przymusową eksmisję niechcianych lokatorów w razie zakończenia umowy najmu.
Wykonanie eksmisji w Polsce jest bardzo trudne, a w przypadku uporczywych najemców, którzy mimo wypowiedzenia bądź rozwiązania umowy w dalszym ciągu bezprawnie zajmują mieszkanie i nie zamierzają się z niego wyprowadzić, odzyskanie przez właściciela lokalu dostępu do mieszkania może zająć ponad 5 lat!
Eksmisja krok po kroku
Aby doprowadzić do eksmisji osób bezprawnie zajmujących lokal (np. po ustaniu umowy najmu) należy uzyskać odpowiedni wyrok sądu, w którym sąd nakaże lokatorom opróżnienie lokalu. Samo postępowanie sądowe, biorąc pod uwagę realia polskiego sądownictwa, może zająć nawet 3 lata. Po zakończeniu sprawy sądowej i uzyskaniu przez właściciela lokalu tytułu wykonawczego przeciwko lokatorom należy zwrócić się do komornika o wykonanie wyroku, tj. o dokonanie eksmisji. Na tym etapie również pojawiają się znaczne problemy natury systemowej.
Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego niemożliwe jest wykonanie eksmisji ,,na bruk”. Jak wynika z art. 1046 § 4 k.p.c. w sytuacji, w której dłużnik nie posiada tytułu prawnego do innego lokalu w którym może zamieszkać (co w przypadku najemców jest raczej zasadą, gdyż gdyby byli właścicielami mieszkania zapewne nie potrzebowaliby wynajmować innego lokalu), komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie.
Olbrzymim problemem w Polsce jest brak lokali socjalnych oraz pomieszczeń tymczasowych. Jak wynika z danych GUS na koniec 2021 roku aż prawie 129 tys. rodzin oczekuje na umożliwienie im najmu lokalu socjalnego[1]. Rzeczywiste i aktualne statystyki są jeszcze bardziej przytłaczające.
Aby zatem wykonać eksmisję należy najpierw zapewnić dłużnikowi możliwość wynajęcia lokalu socjalnego, co biorąc pod uwagę powyższe statystyki może wymagać oczekiwania w kolejce i to przez okres 1-2 lat.
Co więcej, drugim zakazem wynikającym z przepisów prawa jest bezwzględny zakaz wykonania wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Do niedawna zakaz ten, zgodnie z tzw. rządową tarczą kryzysową był rozszerzony na cały okres trwania stanu pandemii Covid-19, przez co od marca 2020 roku do 15 kwietnia 2022 roku niemożliwe było wykonanie żadnej eksmisji!
Podsumowując, aby doprowadzić do przymusowej eksmisji niechcianych lokatorów należy najpierw uzyskać prawomocny wyrok sądu, złożyć wniosek do komornika o wszczęcie eksmisji, poczekać na nastanie ,,okna eksmisyjnego” tj. na okres od 1 kwietnia do 31 października, a w przypadku osób nieposiadających prawa do zamieszkania w innym lokalu również na przydzielenie dłużnikowi lokalu socjalnego. Dopiero po spełnieniu wszystkich warunków, komornik może zjawić się w lokalu w asyście policjantów, ślusarza i pozostałych techników i przymusowo otworzyć lokal, przymusowo ,,wyprosić” z niego lokatorów oraz wynieść ich rzeczy.
Co zrobić aby uniknąć problemów z eksmisją lokatorów?
Rozwiązanie powyższego problemu jest bardzo proste i wymaga jedynie niewiele większego zaangażowania na etapie zawierania umowy. Tym rozwiązaniem jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego zamiast zwykłej umowy najmu.
Umowa najmu okazjonalnego polega na złożeniu przez najemców oświadczenia w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji w zakresie obowiązku opróżnienia i wydania lokalu, który to dokument stanowi załącznik do umowy najmu.
Umowa najmu okazjonalnego
Różnica pomiędzy zwykłą umową najmu a umową najmu okazjonalnego polega na załączeniu do umowy zawartej w formie pisemnej wspomnianego wyżej oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji, a także oświadczenia osoby będącej właścicielem innej nieruchomości mieszkalnej (może to być sam najemca) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w tym mieszkaniu najemców w razie zakończenia umowy najmu okazjonalnego, przy czym dla zgody wystarczająca jest forma pisemna i nie jest wymagane jego notarialne poświadczenie.
Mając taką umowę wyżej opisany tryb doprowadzenia do eksmisji skracany jest o 2 elementy: pozyskanie prawomocnego wyroku sądu oraz oczekiwanie na przyznanie najemcy lokalu socjalnego. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji zastępuje bowiem wyrok, a w celu przedłożenia go komornikowi wystarczy złożyć do sądu wniosek o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Należy zatem zadbać by wynajmującemu został wydany takowy wypis.
Koszt sporządzenia aktu notarialnego nie przekracza kwoty 400 zł. Taki wydatek dzieli zatem wynajmującego od znacznego polepszenia swojej sytuacji prawnej. Co więcej, zasadniczo obowiązek pokrycia kosztów sporządzenia aktu notarialnego obciąża najemców.
Przypadek cudzoziemców
Powyższa lektura skłania nas do powrotu do pytania postawionego na wstępie lektury: co w przypadku cudzoziemców, którzy przecież nie mają na terytorium RP żadnego majątku, a często nawet rodziny czy znajomych?
Nie ma uniwersalnej odpowiedzi na to pytanie, jednak w związku z wojną na Ukrainie ustawodawca w końcu dostrzegł ten problem. Został on rozwiązany w odniesieniu do obywateli Ukrainy, którzy aktualnie stanowią najliczniejszą kategorię najemców-obcokrajowców.
Specustawa z dnia 12 marca 2022 roku o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa, a konkretnie jej art. 69, stanowi, że w przypadku Ukraińców, którzy przyjechali do Polski wraz z najbliższą rodziną począwszy od 24 lutego 2022 roku z powodu wojny w Ukrainie, do zawarcia umowy najmu okazjonalnego nie jest konieczne przedłożenie oświadczenia właściciela innej nieruchomości o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w niej najemców ani nawet wskazania przez Ukraińca takiego lokalu. W dalszym ciągu wymagane jest jednak oświadczenie o poddaniu się egzekucji przez najemców.
Fakt, że dana osoba jest uchodźcą może ona udowodnić poprzez okazanie profilu w aplikacji mObywatel, w której okaże zakładkę diia.pl przeznaczoną dla uchodźców.
Problem pojawia się w przypadku osób, które co prawda są Ukraińcami, jednak przybyły do Polski przed wybuchem wojny. W takim wypadku konieczne będzie przedłożenie przez nich oświadczenia właściciela lokalu położonego w Polsce o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w lokalu najemców w razie zakończenia umowy najmu okazjonalnego. Często jednak różnego rodzaju podmioty, w tym fundacje i stowarzyszenia oferują formę pomocy Ukraińcom, polegającą na wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu będącym własnością tego podmiotu.
Przygotowanie umowy
Należy pamiętać, że przygotowanie umowy najmu zazwyczaj leży w gestii wynajmującego. Notariusz jedynie przygotowuje akt notarialny o poddaniu się egzekucji, natomiast nie przygotowuje on treści umowy najmu. Warto zatem skorzystać z porady radcy prawnego lub adwokata, którzy przygotują korzystną dla obu stron umowę najmu.
[1]https://stat.gov.pl/files/gfx/portalinformacyjny/pl/defaultaktualnosci/5492/14/5/1/gospodarka_mieszkaniowa_w_2021_r.pd
Tomasz Okrzesik
radca prawny