Zasadą wynikającą z art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego jest prowadzenie robót budowlanych wyłącznie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej przez właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej. Co jednak, gdy budowa została rozpoczęta bez wymaganej zgody? Albo została już zakończona? Najbardziej oczywistym rozwiązaniem jest złożenie „standardowego” wniosku o legalizację w trybie art. 48a Prawa budowlanego, co jednak wiąże się z bardzo wysokimi opłatami administracyjnymi. Jest jednak alternatywa – uproszczone postępowanie legalizacyjne.
PODSTAWA
Zgodnie z art. 49f ust. 1 Prawa budowlanego w przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia, albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia organ nadzoru budowlanego, z urzędu, względnie na żądanie właściciela lub zarządcy obiektu, wszczyna uproszczone postępowanie legalizacyjne. Postępowanie to wolne jest od opłat administracyjnych. Jednakże warunkiem koniecznym uproszczonej legalizacji jest, aby od zakończenia budowy obiektu, którego ma dotyczyć, upłynęło co najmniej 20 lat.
STAN FAKTYCZNY
Na działce naszego klienta znajdowała się stalowa wiata. Nie był w stanie podać nam dokładnej daty jej powstania, ponieważ gdy nabył nieruchomość początkiem roku 1999 wiata już na niej była. Wiedzieliśmy zatem, że musiała zostać wybudowana najpóźniej końcem roku 1998, a więc ponad 20 lat temu. W takiej sytuacji doradziliśmy naszemu klientowi wystąpienie z wnioskiem o wszczęcie uproszczonej procedury legalizacyjnej.
POSTĘPOWANIE ADMINISTRACYJNE
Niestety organ pierwszej instancji odmówił wszczęcia postępowania w trybie uproszczonym, twierdząc, że dysponuje zdjęciami lotniczymi wykonanymi w latach 2009 – 2011, z których wynika, że w tym okresie wiata została znacząco rozbudowana, a co za tym idzie, zakończenie budowy nastąpiło nie z końcem roku 1998, lecz dopiero w roku 2011. W związku z powyższym, w ocenie organu, budowla nie kwalifikowała się na objęcie jej uproszczonym postępowaniem legalizacyjnym, a nasz klient powinien dążyć do legalizacji w trybie zwykłym. Sęk w tym, że zdjęcia, którymi dysponował organ były bardzo niewyraźne oraz nie były opatrzone datą. Ponadto nasz klient wyjaśnił, że zdjęcia nie przedstawiają rozbudowy starej wiaty, lecz ukazano na nich drugą, sąsiednią wiatę, która z uwagi na małe gabaryty nie wymagała uzyskania stosownego pozwolenia. Pomimo złożonego zażalenia organ drugiej instancji utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie.
DWIE OPCJE
Klient miał dwie opcje do wyboru – zgodzić się z organami obu instancji i złożyć wniosek o legalizację w trybie zwykłym (a także ponieść wysokie koszty z tym związane) albo bronić swoich racji przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym. Doradziliśmy opcję numer dwa i przygotowaliśmy skargę.
WYROK
Nasza skarga została w całości uwzględniona. Wojewódzki Sąd Administracyjny uchylił postanowienia organów pierwszej i drugiej instancji oraz zasądził na rzecz naszego klienta koszty postępowania sądowoadministracyjnego, w tym koszty reprezentowania go przez profesjonalnego pełnomocnika. W związku z wyrokiem organ pierwszej instancji będzie ponownie musiał rozpoznać wniosek naszego klienta o wszczęcie uproszczonego postępowania legalizacyjnego – tym razem uwzględniając jego wyjaśnienia.
PODSUMOWANIE
Jeżeli na twojej nieruchomości znajduje się samowola budowlana, nie jest to jednoznaczne z koniecznością jej legalizacji w podstawowym, kosztownym trybie. Być może kwalifikuje się ona do objęcia jej uproszczonym postępowaniem legalizacyjnym, które nie tylko jest mocno odformalizowane, lecz także pozbawione opłat administracyjnych. Jednocześnie pamiętaj, że nawet gdy organ uzna inaczej i wyda decyzję odmowną, nadal będziesz mógł dochodzić swoich praw – najpierw przed organem drugiej instancji, a następnie przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym.
Hubert Wojtoń
aplikant radcowski